更新于：2023-02-18
1.确认收入：
需要注意，这里的收入为不含增值税的收入，纳税人主体及适用增值税计税方式不同具体计算也有所差异。
①房地产开发企业（一般计税方式下）：
不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入-（含税收入-地价款）÷（1+9%）×9%
②非房地产企业（一般计税方式下）：
不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入÷（1+9%）
③房地产开发企业（简易计税方式下）：
不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入÷（1+5%）
④非房地产开发企业（简易计税方式下）：
自建房：不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入÷（1+5%）
非自建房：不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入-（含税收入-购买价款）÷（1+5%）×5%
2.计算扣除项目金额：
其中转让旧房，分为两种情况，一种是可以取得评估价格的，另一种是不得取得评估价格，按照购房发票计算扣除项目。
情形一：可以取得评估价格 扣除项目包括3项：取得土地使用权时支付的地价款或出让金、房屋及建筑物的评估价格（旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率）、相关税金（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及印花税）。
情形二：不能取得评估价格，提供购房发票扣除 不能取得评估价格的，纳税人可以通过购房发票计算扣除项目金额，具体包括3项：发票上注明的购房价款（营改增之前的，包括营业税；营改增之后的，进项税额抵扣了的，则需要扣除增值税）、发票加计扣除额（从购买年度至转让年度指每年加计5%计算）、税金（包括转让时需要缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税以及当年购买房地产时缴纳的契税）。
3.计算增值额、计算增值率：
增值额=不含税收入-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
4.确认适用税率及速算扣除系数：
土地增值税适用四级超率累进税率，根据增长率确认适用税率及速算扣除系数，具体税率表如下：
5.计算应纳税额：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
建造普通标准住宅出售的纳税人，增值率未超过20%的，免征土地增值税，超过20%的，需要全额征收土地增值税，增值税率20%可以理解为起征点。
